Dictamen Técnico TKT-DICT-2026-01 | Losas de Parqueo y Rodadura sobre Sótanos

TEKTHON.

Ingeniería & Envolventes Estructurales

División de Edificaciones Verticales · Guatemala

DICTAMEN: TKT-DICT-2026-01

FECHA: SEPTIEMBRE 2026

ENFOCADO A: JUNTAS & ADMÓN. PH

ZONA: ZONA 14 / ZONA 10

Rehabilitación de Losas de Rodadura y Parqueos sobre Sótanos

PATOLOGÍA ESTRUCTURAL: INFILTRACIÓN ACTIVA Y LIXIVIACIÓN DE CARBONATO DE CALCIO

RIESGO: ALTO RODADURA ASFÁLTICA

01. Diagnóstico Patológico & Por Qué Fracasan los Parches Comunes INSPECCIÓN IN SITU

Patología Observada (Caso Típico Zona 14)

El agua pluvial o de lavado se filtra a través de la carpeta de asfalto y penetra las microfisuras de la losa de concreto. Al atravesarla, disuelve el hidróxido de calcio libre del concreto, generando estalactitas y un goteo altamente alcalino que corroe y quema irreversiblemente la pintura transparente de los vehículos estacionados en los niveles inferiores, desatando reclamos de copropietarios.

El Error Crítico de la Reparación Tradicional

La mayoría de edificios aplica bacheo de asfalto o selladores superficiales. El asfalto es una carpeta flexible de desgaste porosa (5% a 8% de vacíos), NO un impermeabilizante. Sin una membrana de betún elastomérico soldada y nivelación previa con pendientes, el agua queda confinada entre el asfalto y el concreto, acelerando la corrosión del acero de refuerzo.

02. Especificación Técnica de Ingeniería Certificada Tekthon PROTOCOLO DE 4 FASES

FASE 01

Saneamiento Mecánico

Fresado del asfalto degradado hasta el concreto base. Apertura en "V" de fisuras, sellado con masilla de poliuretano y relleno con mortero tixotrópico de alta resistencia R4.

SOPORTE: COHESIVO & LIMPIO

FASE 02

Recuperación Pendiente

Regularización de la superficie con mortero polimérico nivelante. Restablecimiento de pendiente mínima hacia los sumideros pluviales para eliminar encharcamientos.

PENDIENTE MÍNIMA: ≥ 1.5%

FASE 03

Doble Manto Soldado

Imprimación asfáltica + doble membrana de betún modificado con polímeros APP (3.5 mm + 4.0 mm) con armadura de poliéster 180 g/m², soldada a fuego continuo y traslapes cruzados.

ESPESOR TOTAL: 7.5 MM APP

FASE 04

Capa de Rodadura

Capa de amortiguamiento geotextil + mezcla asfáltica en caliente de 5.0 cm compactada mecánicamente a 140°C. Sellado perimetral y juntas de dilatación elastoméricas.

COMPACTACIÓN: 98% MARSHALL

03. Matriz de Decisión para la Junta Directiva y Administrador ANÁLISIS COMPARATIVO

Criterio Técnico / Financiero	Reparación Convencional (Parche / Recapeo)	Protocolo Técnico Tekthon Certificado
Durabilidad Real	6 a 18 meses (reaparición de goteras en la siguiente época de lluvia).	10 a 15+ años de hermeticidad total comprobada.
Impacto en Vehículos	Reclamos constantes de copropietarios por manchas de calitre en pintura.	Cero filtraciones. Eliminación de responsabilidad civil para la Junta.
Integridad de la Losa	Humedad atrapada pudriendo varillas de refuerzo estructural en la losa.	Losa 100% seca. Protección catódica y estructural del edificio.
Garantía Contractual	Informal o 1 año no respaldado ante nuevas fisuras por flexión.	Póliza de Garantía por Escrito (5 a 10 Años) + bitácora de obra.

04. Seguridad Legal & Financiera para la Junta Directiva (Sin Cuotas Traumáticas) MODELO POR FASES

Contratación Modular por Hitos Físicos

La Junta no requiere desembolsos masivos de golpe. Se segmenta por tramos operativos (Rampa principal → Carril central → Bahías de parqueo). Cada tramo se entrega probado al 100% antes de iniciar el siguiente, financiado con el flujo ordinario del fondo de reserva.

Prueba de Estanqueidad Certificada

Antes de tender el asfalto caliente, se ejecuta una prueba de inundación controlada por 48 horas bajo supervisión técnica del Administrador. "Hito verificado y sellado = Hito liquidado", blindando la responsabilidad fiduciaria de la Junta.