Dictamen Técnico TKT-DICT-2026-05 | Plan de Mantenimiento por Fases

TEKTHON.

Ingeniería & Envolventes Estructurales

División de Edificaciones Verticales · Guatemala

DICTAMEN: TKT-DICT-2026-05

FECHA: SEPTIEMBRE 2026

ENFOCADO A: JUNTAS DIRECTIVAS PH

ZONA: ZONA 14 / ZONA 10

Plan Maestro de Mantenimiento por Fases Técnicas

GOBERNANZA Y FINANZAS PH: CÓMO APROBAR OBRAS MAYORES SIN DERRAMAS TRAUMÁTICAS

GOBERNANZA FIDUCIARIA CERO CUOTA EXTRAORDINARIA

01. Diagnóstico de Gobernanza & El Bloqueo Sistemático en Asambleas ADMINISTRACIÓN DE RIESGO

La Parálisis del "Presupuesto Millonario Único"

Cuando el Administrador presenta a la Junta Directiva o Asamblea un presupuesto global de Q300k a Q1.2M para impermeabilizar o restaurar fachadas, la reacción inmediata de los copropietarios es rechazo absoluto. El temor a cuotas extraordinarias de Q15,000–Q40,000 por vecino paraliza las decisiones y agrava el deterioro del inmueble.

El Error de Contratar en Modo "Todo o Nada"

Las empresas tradicionales exigen 50% de anticipo por el monto total sin desglose por hitos verificables. Si el contratista se retrasa, incumple o abandona, los miembros de la Junta Directiva quedan expuestos legal y personalmente frente a la Asamblea por haber comprometido la totalidad del fondo de reserva.

02. Protocolo de Ejecución por Hitos Autárquicos Certificados Tekthon DESGLOSE FINANCIERO

FASE 01

Matriz Semáforo

Auditoría in situ no destructiva con termografía. Clasificación por criticidad: Rojo (infiltración activa estructural), Amarillo (preventivo 12m), Verde (estético).

AUDITORÍA: CRITICIDADES 1-2-3

FASE 02

Hitos Autárquicos

Subdivisión de la obra en paquetes técnicos independientes con APU cerrado. Cada fase tiene inicio, fin y garantía propia sin depender del siguiente contrato.

ALCANCE: CONTRATOS MODULARES

FASE 03

Calibración de Flujo

Ajuste del cronograma físico para que los desembolsos coincidan con la recaudación mensual ordinaria del fondo de reserva. Cero solicitud de cuota extraordinaria.

FINANCIAMIENTO: FONDO ORDINARIO

FASE 04

Liquidación Certificada

"Fase ejecutada y sometida a prueba técnica = Fase liquidada". Retención contractual liberada contra entrega de póliza por escrito y bitácora técnica auditable.

CONTROL: 100% AUDITABLE

03. Matriz de Decisión para la Junta Directiva y Administrador ANÁLISIS COMPARATIVO

Criterio Fiduciario / Operativo	Licitación Tradicional "Todo o Nada"	Protocolo Tekthon por Hitos Autárquicos
Aprobación en Asamblea	Rechazo en votación por temor a derramas extraordinarias de Q20k+ por vecino.	Aprobación unánime al pagarse con el flujo del fondo ordinario actual.
Riesgo Financiero de la Junta	Anticipos masivos desembolsados con riesgo de pérdida o abandono de obra.	Riesgo cero: pagos condicionados a hitos técnicos probados en sitio.
Control de Flujo de Caja	Drenaje abrupto de la cuenta bancaria del edificio que deja al condominio ilíquido.	Gasto programado y predecible en 3 a 6 meses sin descapitalización.
Blindaje de Responsabilidad	Contratos genéricos sin bitácora que exponen al Presidente de la Junta a demandas.	Dossier de ingeniería certificado para la memoria de labores anual.

04. Blindaje Fiduciario & Tranquilidad Legal para los Directores RESPALDO INSTITUCIONAL

Dossier de Decisión Listo para Votación

Tekthon entrega un dictamen técnico-financiero desglosado con fotografías termográficas, metrados exactos y cuadro comparativo para que el Administrador lo comparta en PDF a la Junta. El proyecto se aprueba sobre bases técnicas irrefutables sin desgaste político.

Seguridad Contractual y Facturación SAT

Contratos con póliza de cumplimiento y calidad. Facturación electrónica (FEL) desglosada por cada hito para auditoría contable y fiscal perfecta ante el tesorero de la copropiedad, asegurando total transparencia financiera ante los condóminos.